（原標題：上海老牌房企中華企業土儲“告急”，2023年集中交付樓盤陷“維權門”?）

(資料圖)

紅周刊丨熊穎

2022年中華企業的拿地銷售比為0.63，這一數據，明顯高于監管規定的拿地銷售比不能超過紅線標準的0.4，即買地金額不得超年度銷售額的40%。

在近期的上海土拍市場上，除了中海、保利、華潤、碧桂園、金茂、綠城等規模房企摩拳擦掌，上海本土房企也同樣鉚足了勁，中華企業以20.11億元拿下了此輪上海土拍的“最熱地塊”。然而積極拿地的背后，是中華企業土儲“告急”的尷尬現狀。

摘得上海土拍“最熱地塊”

開發成本相對較高

近期，中華企業發布公告表示，公司成功競得上海市閔行區莘莊社區MHP0-0201單元16A07A地塊的國有建設用地使用權，出讓面積20930.10㎡，土地成交總價為人民幣20.11億元。

《紅周刊》了解到，上述地塊也是此輪上海土拍的“最熱地塊”，28家房企參與競拍。而中華企業最終拿下地塊的價格溢價率為8.47%，成交樓面價達48029元/平方米。

中原地產分析師盧文曦向《紅周刊》表示，中華企業是上海的老牌本土房企，在拿地方面能力較弱，競爭力也不強，中華企業能拿下這塊地不太容易。因為上海拿地的游戲規則很復雜，除本身實力之外，還需要有一定的臨場經驗和運氣成分。

盧文曦分析指出，雖然前述地塊位于外環外，但整體非常成熟，地塊距離軌道交通12號線七莘路站大約1公里，交通便利；周邊多個居住小區，幼兒園、小學、初中齊全；商業設施有莘莊維景印象城、華君廣場等。因此能有土地出來已是比較稀缺的事情。上一次莘莊土拍還是2015年，所以也導致區域內新盤供應相當稀少。區域內改善需求多，因此，后續不用擔心去化問題。

不過盧文曦也指出，本次上海土拍，莘莊供應兩幅地塊，均位于春申湖。其中一幅被中華企業拿下，另一幅則被保利建工聯合拿下。如果兩幅地塊由一家房企拿下，那么可以降低整體的開發成本。但現在對中華企業來說，該地塊的開發成本或相對較高。

土儲“告急”

拿地銷售比高企、遠超紅線標準0.4

在中華企業斬獲上海熱門地塊的背后，是公司較其他百強房企更為積極的拿地態度。據中華企業年報，2022年公司市場化土拍投資取得實質性進展，全年投資額77.47億元。而根據中指研究院數據，中華企業近78億元的拿地金額在2022年的房企拿地排行榜中排名第39位。

不過，和中華企業拿地金額旗鼓相當的其他房企相比，中華企業的房企規模明顯更小。2022年，中華企業實現銷售額122.16億元，而在2022年同樣斥資78億元拿地的首開股份同年年度銷售額為869.63億元；與此同時，2022年年度拿地金額略高于中華企業的城建發展，也實現年度銷售額303.42億元，是中華企業的近2.5倍。

不難看出，有著較小房企規模的中華企業卻拿出了較大的資金比例用于拿地。這也導致對比其他房企，中華企業的拿地銷售比（拿地銷售比，是房企拿地支出金額和銷售金額比例）居高不下，2022年中華企業的拿地銷售比為0.63。

這一數據，明顯高于監管規定的拿地銷售比不能超過紅線標準的0.4，即，買地金額不得超年度銷售額的40%。而之所以要將房企拿地銷售比控制在40%紅線之內，中指研究院研報認為，這一紅線可以進一步約束房企投資行為，抑制土地市場非理性因素，將有力地矯正企業盲目擴張的行為。

與此同時，和中華企業的拿地擴張形成鮮明對比的是，克而瑞研報指出，在2022年受市場持續低迷、企業資金承壓等因素影響的大背景下，百強房企投資力度大幅下滑，近四成百強房企全年投資暫停。2022年，百強房企拿地銷售比僅0.18，不僅降至2017年以來最低點，且僅有2017年1/3水平，與2021年相比也幾乎下滑50%，拿地意愿實際已經跌入谷底。

中華企業還在年報中指出，2023年，公司將繼續加大土地拓展工作力度，繼續在核心區域儲備優質土地資源，保持土地儲備穩中有升，為公司未來發展形成穩定收入與利潤來源。

那么，為何中華企業在其他房企減少拿地意愿的時候反其道而行之？

巧婦難為無米之炊，房企也怕沒有“余糧”。根據2022年年報，中華企業僅剩下三塊待開發土地，其中位于上海的兩宗地塊中還有一塊為持股49%的合作開發地塊。中華企業此時的積極拿地策略，亦或是公司不得不為之的無奈之舉。

盧文曦還向《紅周刊》表示，作為一家本土房企，中華企業之前在上海拿地的表現較保利、金地等房企都要弱很多。如今，中華企業之所以拿地較積極，一方面可能源于，根據現在上海的土拍規則，可以非常明確的測算出拿地的獲利空間有多少，只要是上海好板塊、好地塊的房子基本不愁賣；另一方面，對于中華企業來說，如果再不積極在上海布局拿地，存在被邊緣化的風險。因為，近幾年拍地準入門檻還不是特別高，但以后如果遇到某些條件較好的地塊，對開發商可能會有一些特殊要求，如果連續不拿地，可能就會錯失這類發展機會。

銷售表現較好

但盈利能力仍持續下滑

除此之外，《紅周刊》還關注到，一方面，中華企業在項目的去化回款方面表現較為突出，但是另一方面，中華企業的盈利能力卻持續下滑。

年報顯示，相比中華企業在2021年實現的46.90億元簽約金額，2022年122.16的銷售額同比增長了有160.47%，增速明顯。其中，海睿濱江、云萃江灣、光華雅境三個項目均觸發搖號積分，在開盤當日售罄，實現“開盤即清盤”的銷售佳績，并在2022年11月中旬實現住宅部分貨值全部銷售回款。云萃森林觸發限售，經過一個月的緊急蓄客，在開盤當日實現89%去化率。2022年度，公司共實現銷售資金回籠93.18億元。

不過，不容忽視的是，在其背后，中華企業已經連續四年營收、凈利持續下滑。Wind顯示，2019年～2022年期間，公司營業收入依次為132.82億元、115.52億元、95.97億元、26.01億元，依次同比減少31.13%、13.02%、16.92%、72.89%；而同樣在2019年～2022年期間，中華企業扣非凈利潤依次為20.77億元、10.78億元、5.3億元、-8.1億元，依次同比下滑15.94%、48.09%、50.83%、252.84%。

不難看出，無論是營業收入，還是扣非凈利潤，中華企業在2022年都出現了斷崖式的下跌，扣非凈利潤更是由盈轉虧。

中華企業解釋稱，扣非凈利潤的急轉直下，在于報告期內結轉的營業收入減少。而營業收入的大幅變動又因為多個預售項目在2022年未達到交付條件，公司具備結轉營業收入條件的項目較上年同期減少所致。而公司2022年僅結轉收入12.02億元。

不過，結轉收入較少的尷尬現狀或有望在2023年迎來改善，中華企業旗下在2022年銷售表現較為出色的云萃江灣、光華雅境、海睿濱江等樓盤將在2023年迎來交付。

2023年多樓盤交付在即

遭遇業主集中維權

雖然2023年中華企業或伴隨云萃江灣、光華雅境、海睿濱江等項目的交付結轉，有望在收入上有所改善，但不容忽視的是，即將在2023年交付的前述項目目前正面臨著業主的投訴、維權。而這一負面影響一定程度上也會作用在購房者對中華企業的購買意愿上。

受益于上海的業主預看房制度，上海業主可以在交房之前提前查看房屋質量、提出問題。《紅周刊》在上海市人民政府官網查詢發現，“上海信訪”一欄中，關于中華企業旗下樓盤的投訴信件不在少數。

其中，有信訪人在2022年末指出，位于上海寶山區寶正路108弄的光華雅境房屋漏水。其認為，該項目消防連廊和樓梯間防水排水設計不當，存在漏水隱患，影響房屋質量和安全。并建議，檢測漏水原因，出具整改說明，監督開發商及施工方進行整改。對此，上海市寶山區建設和交通委員會在2023年1月回復表示，已要求開發商進行整改。

不過在業主看來，光華雅境的質量問題并不僅僅存在于房屋漏水。《紅周刊》從光華雅境業主的維權公眾號“中企業主OnTheWay”獲悉，據業主投訴，光華雅境還存在外立面嚴重凹凸不平、鼓包、裂縫等諸多問題。

除此之外，中華企業的另一上海樓盤云萃江灣同樣遭到了諸多業主的投訴維權。該樓盤是中華企業旗下的高端項目，銷售均價近10萬元/平方米，預計于2023年6月交房。有業主于今年3月在人民網旗下的互聯網官民互動平臺領導留言板投訴表示，云萃江灣項目施工質量低劣，外墻效果如紙糊，分縫對位不齊，純涂料墻面拉低項目檔次，希望開發商在涂料外墻基礎上噴涂真石漆，提升立面效果。

對此，上海楊浦回復表示，建設單位已按照整改提升方案進行施工。為盡快全面消除當前色差，建設單位對小區外立面進行整體噴涂。預計4月中旬完成。

不過截至目前，云萃江灣所存在的相關問題似乎并未完全解決。一位云萃江灣業主告訴《紅周刊》，在4月27日晚，小區的業主代表和中華企業進行第一次會談，業主期待問題早日解決。

盧文曦向《紅周刊》表示，全裝修房之后，樓盤的質量瑕疵更加明顯、投訴案例也越來越多。盧文曦認為，之所以會出現上述現象和房企的控成本密切相關。伴隨土地價格的水漲船高，房企在控成本上也近乎做到極致，所以會出現質量維權的事件越來越多。

不過似乎控成本對房企盈利能力所能做出的貢獻仍舊杯水車薪。根據年報，中華企業的毛利率仍然出現明顯下滑，2022年毛利率為27.27%，同比減少21.23個百分點。

（本文已刊發于4月29日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）

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